a cura di Jean-Claude Mochet e Andrea Casarini

L’attestato di prestazione energetica (APE) ha sostituito, a decorrere dal 6 giugno 2013, l’attestato di certificazione energetica (ACE).

 L’APE è chiamato a svolgere il ruolo di strumento di “informazione” circa la prestazione energetica e il grado di efficienza energetica degli edifici. Oltre a fornire all’utente raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica, con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente più convenienti, l’APE deve contenere tutti i dati che consentano ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi e quindi di poter scegliere l’edificio da acquistare o da locare in base alla prestazione energetica.

Proprio per consentire tale “confronto” l’APE deve “classificare” gli edifici e cioè attribuire a ciascun edificio una determinata classe energetica (classi contraddistinte da una lettera dell’alfabeto che può andare dalla “A+” che individua gli immobili a maggior efficienza energetica alla “G” che individua gli immobili di più scadente efficienza energetica). Con l’attribuzione di specifiche classi, l’attestato di prestazione energetica funge da strumento di orientamento del mercato verso gli edifici a migliore rendimento energetico, permettendo ai cittadini di valutare la prestazione energetica dell’edificio di interesse e di confrontarla con i valori tecnicamente raggiungibili, in un bilancio costi e benefici.

L’APE è normalmente riferito ad una singola unità immobiliare e può essere riferito a  più unità immobiliari facenti parti di un medesimo edificio solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d’uso, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presenti, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.

L’APE ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio (a condizione che gli impianti esistenti siano a norma e correttamente mantenuti) ed è aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

 Non tutti i tipi di fabbricati hanno l’obbligo di dotarsi dell’APE. A titolo esemplificativo, ne fanno eccezione i fabbricati isolati, i fabbricati inagibili, i ruderi, i fabbricati agricoli, i fabbricati adibiti a luoghi di culto, i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo, gli edifici che risultano non compresi

nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’art. 3, DPR

26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali.

Dal 24 dicembre 2013, con l’approvazione del DL 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. “Decreto destinazione Italia”) è stato abrogato l’obbligo di allegare l’attestato di prestazione energetica ai contratti di cessione a titolo gratuito di immobili e ai contratti di locazione di singole unità abitative. In precedenza, il comma 3-bis dell’art. 6 del DL 4 giugno 2013, n.63 aveva introdotto l’obbligatorietà dell’allegazione dell’APE oltre che al contratto di vendita, anche agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.

Le principali novità, portate dal nuovo intervento legislativo in materia, si possono così sintetizzare:

– gli obblighi di consegna e di informativa riguardano solamente i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono, pertanto, esclusi da tali obblighi oltre ai contratti che non possono considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 del codice civile) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione, in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno;

– l’obbligo di allegare la certificazione è limitata ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo esclusi i contratti non soggetti a registrazione e i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari;

– l’eliminazione della nullità del contratto quale sanzione nel caso di violazione dell’obbligo di allegazione e la possibilità di “sanatoria” per i contratti stipulati tra il 4            agosto 2013 e l’entrata in vigore della nuova norma, resi nulli dalla mancata allegazione dell’attestato energetico.

Il DL 23 dicembre 2013, n. 145 conferma l’obbligo di inserire in alcuni contratti di locazione una clausola con la quale “il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni in ordine all’attestazione della prestazione energetica”. Si ritiene che debba trattarsi non tanto di informazioni generiche, circa la disciplina dettata in materia di certificazione energetica dell’edificio trasferito o locato, quali desumibili dall’attestato di prestazione energetica del quale l’edificio deve essere dotato (dati relativi all’efficienza energetica, valori di riferimento ed in particolare la classe di prestazione energetica di appartenenza, raccomandazioni circa gli interventi da eseguire per migliorare il rendimento energetico, ecc.).

Tuttavia, l’ambito di applicazione di questo obbligo viene limitato rispetto al passato. La nuova norma, applicabile dal 24 dicembre 2013, limita l’obbligo di inserimento della clausola su indicata ai nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, escludendo dall’obbligo di inserimento della clausola relativa all’APE ai contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno.

Peraltro, la nuova normativa distingue l’ambito di applicazione dell’obbligo di inserimento della clausola relativa all’APE nel contratto, dall’obbligo di allegazione dell’APE. Infatti, l’obbligo di allegazione non si applica agli atti a titolo gratuito né ai contratti di locazione di singole unità abitative, ma solo a quelli concernenti interi edifici.

Dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono ora tre distinti obblighi, di cui tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti:

1) l’obbligo di dotazione e di consegna, la norma parla di “messa a disposizione” dell’APE, che concerne anche gli atti a titolo gratuito oltre che gli atti di trasferimento immobiliare e tutte le nuove locazioni, anche non soggette a registrazione. Esso interessa la fase prodromica alla finalizzazione del contratto di locazione e comporta comunque, alla fine delle trattative, la consegna dell’APE al futuro conduttore. L’art. 6, comma 2, del DLgs 19 agosto 2005, n. 192 prevede, infatti, che “in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”. In pratica, l’immobile deve essere dotato dell’attestato energetico nel momento stesso in cui il proprietario intende locarlo, a prescindere dalla circostanza che si avvalga di mezzi di comunicazione commerciale, in quanto detto attestato deve essere messo a disposizione del potenziale conduttore sin dal momento in cui vengono avviate le trattative. Un autonomo obbligo di consegna deve, poi, essere ammesso per i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari, per i quali è previsto l’obbligo di inserimento della clausola con la quale il conduttore dichiari “di aver ricevuto … la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione della prestazione energetica degli edifici”, ma per i quali è, invece, escluso l’obbligo di allegazione.

2) L’obbligo dichiarativo o informativo, di natura contrattuale, concernente l’inserimento di una clausola nella quale il conduttore afferma di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE, relative alla prestazione energetica degli edifici. Tale obbligo riguarda i contratti di trasferimento a titolo oneroso (non gli atti gratuiti) e i nuovi contratti di locazione immobiliare, ma solo se soggetti a registrazione.

3) L’obbligo di allegazione che, dal 24 dicembre 2013, opera solo per i contratti di trasferimento immobiliare a titolo oneroso e per i contratti di locazione di interi edifici e non per i contratti di locazione di unità immobiliare, neppure se soggetti a registrazione.

Le sanzioni

Per quanto concerne le sanzioni, gli obblighi di dotazione, dichiarazione e di allegazione sono sanzionati, a norma della nuova disciplina varata dal DL 23 dicembre 2013, n. 145, solo con sanzioni amministrative e non più con la sanzione della nullità contrattuale assoluta. In particolare, le parti sono soggette, in solido ed in parti uguali, al pagamento di una sanzione da:

1) Euro 300,00 ad Euro 1.800,00, come previsto dell’art. 15, comma 9, del citato decreto legislativo, per la violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le singole unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione;

2) Euro 1.000,00 ad Euro 4.000,00, per la violazione dell’obbligo di dichiarazione nel caso di locazioni di singole unità immobiliari di durata superiore a tre anni (ad. esempio, contratti a canone concordato “3+2”);

 ovvero

Euro 500,00 ad Euro 2.000,00, per la violazione dell’obbligo di dichiarazione nel caso di locazioni di singole unità immobiliari non eccedenti i tre anni (ad. esempio, contratti a canone libero “4+4”);

3) Euro 3.000,00 ad Euro 18.000,00, per la violazione dell’obbligo di allegazione negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nelle locazioni di edifici.

Il pagamento della sanzione non esenta comunque il locatore dall’obbligo di presentare l’APE in caso di omessa dichiarazione o allegazione dello stesso attestato.

La violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di

locazione, come previsto dall’art. 6, comma 8, DLgs 19 agosto 2005, n. 192, è punita con la sanzione amministrativa non inferiore ad Euro 500,00 e non superiore ad Euro 3.000,00.

Decreto del MEF dell’11 dicembre 2014, pubblicato in G.U. Serie Generale n.290 del 15-12-2014.

Articoli del c.c. coinvolti:
• art. 1284 del c.c.
• art. 1224 del c.c. che disciplina i danni nelle obbligazioni pecuniarie;
• art. 1282 in tema di interessi nelle obbligazioni pecuniarie;
• art. 1499 per gli interessi compensativi sul prezzo;
• art. 1652 per le anticipazioni all’affittuario;
• art. 1714 per gli interessi sulle somme riscosse, nel contratto di mandato;
• art. 1720 per le spese e compenso del mandatario;
• art. 1815 per gli interessi nel contratto di mutuo;
• art. 1825 per gli interessi nel contratto di conto corrente;
• art. 2788 per la prelazione per il credito degli interessi nel pegno di beni mobili;
• art. 2855 per l’estensione degli effetti dell’iscrizione nell’ipoteca

La modificazione del tasso di interesse legale incide inoltre sul calcolo della base imponibile per le rendite, le pensioni, le successioni aperte, le donazioni e l’usufrutto, mentre dal punto di vista fiscale la riduzione del tasso di interesse legale vale, sempre dall’1/1/2015,  per il calcolo del ravvedimento operoso e per tutti i tipi di accertamento.

Nella Gazzetta Ufficiale del 13 gennaio 2015 è stato pubblicato il decreto legislativo 17 dicembre 2014, n. 198 che prevede l’istituzione delle nuove commissioni censuarie, primo passo della riforma del Catasto. Il Dlgs attua l’art. 2, comma 3, lettera a) della legge 11 marzo 2014 n. 23 (legge delega per la riforma fiscale) ed entrerà in vigore il 28 gennaio 2015.
Le nuove commissioni censuarie locali saranno 106 (come di seguito elencate) a cui si aggiunge la commissione censuaria centrale con sede a Roma che ha funzione di “supervisore”.
Alle commissioni censuarie locali, che si dovranno insediare entro un anno dall’entrata in vigore del decreto legislativo, spetta il compito, tra l’altro, di validare le funzioni statistiche determinate dall’Agenzia delle Entrate, che sono alla base della revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati. Tali funzioni statistiche, in base alla legge delega, devono esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, anche all’interno di uno stesso comune.
La Commissione censuaria centrale decide sui ricorsi dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni contro le decisioni delle commissioni censuarie locali in materia di qualità, classi e tariffe d’estimo dei terreni e in materia di categorie, classi e tariffe d’estimo dei fabbricati. Inoltre, la Commissione centrale esercita poteri sostitutivi nel caso in cui le commissioni locali non provvedano alla validazione delle funzioni statistiche.
Sia le commissioni censuarie locali che quella centrale sono articolate in tre sezioni: una competente in materia di catasto dei terreni, una competente in materia di catasto urbano e un’altra specializzata in materia di revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati.
Recependo alcune osservazioni contenute nei pareri delle commissioni parlamentari che a loro volta avevano recepito le richieste dell’U.P.P.I., è stato previsto il coinvolgimento delle associazioni di categoria operanti nel settore immobiliare nella designazione dei componenti le commissioni. In particolare, l’art. 3, comma 3, lett c), prevede che tra i componenti di ogni commissione censuaria locale uno effettivo ed uno supplente dovranno essere nominati dal Prefetto su indicazione delle associazioni di categoria operanti nel settore immobiliare.
La nomina dei componenti delle commissioni censuarie locali, 6 effettivi e 6 supplenti, spetta al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione ha sede la commissione, sulla base di designazioni fatte pervenire dall’Agenzia delle Entrate, dall’ANCI e dal Prefetto.
La composizione della commissione locale di Trento e Bolzano sarà integrata da un componente scelto tra i dipendenti di ruolo della Provincia autonoma.
La Commissione censuaria centrale prevede 25 componenti effettivi (di cui 4 di diritto) e 21 supplenti, più il presidente. Per i componenti di diritto (il direttore dell’Agenzia delle Entrate e 3 direttori centrali dell’Agenzia) non sono previsti i supplenti perché ad essi è riconosciuta la possibilità di conferire apposita delega per la partecipazione alle sedute. Le nomine degli altri componenti avvengono con un decreto del ministro dell’Economia sulla base delle designazioni pervenute dall’ANCI, dagli organi di autogoverno della magistratura e di alcuni ministeri.
Il decreto legislativo fissa i motivi di incompatibilità per i componenti delle commissioni censuarie: non possono essere componenti delle commissioni i parlamentari, i membri del governo e delle giunte regionali e comunali, soggetti che ricoprono incarichi direttivi o esecutivi nei movimenti politici, i prefetti. Tra i motivi di incompatibilità vi sono anche l’appartenenza alla Guardia di Finanza, ai Corpi di polizia, alle Forze armate, la rappresentanza di contribuenti nei rapporti con l’amministrazione finanziaria o con i Comuni nell’ambito di controversie tributarie.
I presidenti e i componenti delle commissioni censuarie durano in carica 5 anni, non rinnovabili, e il loro operato deve essere ispirato ai principi di terzietà, imparzialità e neutralità.
Tutte le sedi provinciali dell’U.P.P.I. dovranno inviare i nominativi al Prefetto competente per territorio individuando i candidati più autorevoli in grado di tutelare al meglio i proprietari immobiliari.

Roma, 14 gennaio 2015

Il Segretario Commissione Fiscale UPPI
Dott. Jean-Claude Mochet

Il Presidente Nazionale UPPI
Avv. Gabriele Bruyère

SEDI DELLE COMMISSIONI CENSUARIE LOCALI
AMBITO REGIONALE SEDI ‐ AMBITO PROVINCIALE
VALLE D`AOSTA AOSTA
PIEMONTE ALESSANDRIA, ASTI, BIELLA, CUNEO,NOVARA,TORINO,VERBANIA, VERCELLI
LIGURIA GENOVA, IMPERIA, LA SPEZIA, SAVONA
LOMBARDIA BERGAMO, BRESCIA, COMO, CREMONA, LECCO, LODI, MANTOVA, MILANO, MONZA, PAVIA,SONDRIO, VARESE
VENETO BELLUNO, PADOVA, ROVIGO, TREVISO, VENEZIA, VERONA, VICENZA
TRENTINO ALTO ADIGE BOLZANO, TRENTO
FRIULI VENEZIA GIULIA GORIZIA, PORDENONE, TRIESTE, UDINE
EMILIA ROMAGNA BOLOGNA, FERRARA, FORLI`, MODENA, PARMA, PIACENZA, RAVENNA, REGGIO EMILIA, RIMINI
TOSCANA AREZZO, FIRENZE, GROSSETO, LIVORNO, LUCCA, MASSA, PISA, PISTOIA, PRATO, SIENA
UMBRIA PERUGIA, TERNI
MARCHE ANCONA, ASCOLI PICENO, FERMO, MACERATA, PESARO
LAZIO FROSINONE, LATINA,RIETI, ROMA, VITERBO
ABRUZZO CHIETI, L`AQUILA, PESCARA, TERAMO
MOLISE CAMPOBASSO, ISERNIA
CAMPANIA AVELLINO, BENEVENTO, CASERTA, NAPOLI
SALERNO
PUGLIA ANDRIA, BARI, BRINDISI, FOGGIA, LECCE, TARANTO
BASILICATA POTENZA, MATERA
CALABRIA CATANZARO, COSENZA, CROTONE, REGGIO CALABRIA, VIBO VALENTIA
SICILIA AGRIGENTO, CALTANISSETTA, CATANIA, ENNA, MESSINA, PALERMO, RAGUSA, SIRACUSA,TRAPANI
SARDEGNA CAGLIARI, NUORO, ORISTANO, SASSARI

NESSUNA PROROGA DEGLI SFRATTI | U.P.P.I. Nazionale
E’ la prima volta dal lontano 1945 (Decreto Legislativo Lugotenenziale 12 Ottobre 1945 n. 669) che un Governo ha il coraggio di non prorogare gli sfratti. Finalmente – dopo tutte le battaglie che l’UPPI ha posto in essere avverso gli iniqui ed immotivati provvedimenti di proroga – nel testo del Milleproroghe, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, non vi è traccia di una proroga del blocco degli sfratti. Forse qualcosa sta veramente cambiando, e forse l’atteggiamento nei confronti dei proprietari immobiliari per la prima ha un ché di umano. O forse si è compreso che una ennesima proroga, dopo anche le pronunce della Corte Costituzionale in merito, non sarebbe stata ulteriormente sopportata dai proprietari di immobili. Il Ministero ha fatto sapere che il mancato rinnovo della proroga consegue alla approvazione del decreto casa e dell’incremento dei fondi per la morosità incolpevole. Questo appare un inizio per affrontare seriamente il problema casa che per lo Stato non pareva essere un problema, o se era un problema era risolvibile molto semplicemente con la solita proroga. E allora bene ha fatto il Governo a fare tintennare un campanello che sicuramente farà meditare le parti, particolarmente le organizzazioni sindacali degli inquilini, ed in maniera diversa dal semplice appoggiarsi ad un provvedimento tanto iniquo quanto profondamente incostituzionale quale era la proroga degli sfratti, e magari le farà finalmente sedere ad un tavolo quanto meno ponendosi al pari della proprietà. I proprietari di case non possono essere gli unici a pagare, per le pur giuste esigenze sociali di assicurare la casa ad alcune categorie disagiate, ed era indegno per uno Stato di diritto e che vuole considerarsi democratico, continuare ad approvare un blocco degli sfratti e/o di reintroduzione di una nuova forma di graduazione della data di esecuzione fissata dal magistrato. Solo l’attuazione di politiche abitative indirizzate anche alla protezione e all’edilizia pubblica possono dare inizio ad un tentativo di risoluzione del problema casa al quale i proprietari di casa possono senza dubbio contribuire. L’UPPI si dichiara pertanto a disposizione per intavolare una seria trattativa che tenga conto che il diritto alla casa è alla proprietà sono diritti costituzionalmente garantiti. In ogni caso l’UPPI non abbasserà la guardia e non perderà l’attenzione sul punto al fine di evitare che ciò che ha posto in essere il Governo sia un vero inizio di cambiamento e non solo un semplice palliativo per dare un contentino ai proprietari di casa dopo l’ennesima stangata che essi hanno ricevuto dalla iniqua tassazione che li sta soffocando.
Il Presidente Nazionale
Avv. Gabriele Bruyère